苏州高新区今年明确,年内要盘活低效产业用地5000亩。高新区与虎丘区,实行着区政合一管理体制。这样,既发挥了开发区精简高效运作优势,又兼具行政区相应管辖管理优势。自开发建设以来,该区土地开发强度高达37.7%、大大超过了苏州市平均水平。
  如何加大产业用地的综合集约利用,实现“二次开发”?虎丘区政协迅速锚定课题,充分发挥监督职能,组织赴深圳市、东莞市及苏州工业园区调研,协商对策,建议对标先进地区,在规划融合、政策创新、统筹管理和盘活存量四大方面争创新优势,推动传统产业向新兴产业转型、土地经济向空间经济转变、劳动力红利向工程师红利转换,促进区域经济社会实现更高质量发展。
  惜土如金
  增创规划融合优势
  面对土地开发利用的瓶颈期,区政协调研认为,现在正迎来大好时机,应借助“区镇合一、规土合一”新体制,实施新一轮规划提升工程,加快推动“多规融合、多图合一”,突出增强规划的统筹性,做到规划一张图纸、上下一个思路。要谋取更多新兴产业发展空间,必须规划一批融合研发、创意、设计、中试、无污染生产和相关配套服务的新型产业用地,优先满足高端制造、功能总部、先进服务业等符合区域发展导向的优质项目用地需求。
  区自然资源和规划分局在具体规划中,努力推动城市规划和土地利用规划两规融合,围绕高新区打造国际一流创新高地的发展目标,优化空间结构和用地布局。
  目前,根据第三次土地调查成果,已完成底数底图梳理,形成了初步编制方案;完成了开发边界、生态红线、基本农田、产业保障线等控制线的初步划定。同时,落实推进工业用地“双百行动”,初步划定工业用地保障红线,约5.8万亩;工业用地更新区块线,约1万亩,守住工业用地总量底线,推动工业用地更新升级。
  点土成金
  增创政策创新优势
  区政协调研组对先进地区政府引导、市场运作的创新浓郁氛围深有感触,认为高新区完全可以加紧出台推进新型产业用地集约利用的指导性意见,整合政策优势,创新政策操作,推动政策落地。重点保障各类所有制经济主体平等取得土地要素,转变土地利用方式,提高土地利用效率。
  苏州半导体激光创新研究院项目,由苏州长光华芯光电技术有限公司与苏州高新区管委会共建。项目建成后将用于半导体激光器芯片生产及研发,力争5至10年成为国内行业龙头企业。在土地出让环节,考虑到该项目对生产厂房需求较大,不适宜以纯工业研发用地进行供给,根据项目自身生产与研发结合的特点,经与市资源和规划部门沟通,探索工业标准厂房与工业研发用地混合出让的供地模式,其中,工业标准厂房用地面积6316.9平方米,工业研发用地面积16816平方米。这是高新区首次成功以多用途复合利用的模式,为今后产业用地多用途复合利用及“定制地”出让开了先河。
  为逐步转变政府全包全揽、大包大揽的方式,更多借助市场力量,高新区大力推广“空间经济、立体经济、总部经济”模式,研究制定可分割高标准高层次厂房项目供地试行方案。苏大产业园二期高标准厂房项目用地性质是工业高标准厂房,由通安镇集体资产经营公司于2019年通过挂牌竞价取得,共建多层厂房4栋,综合楼1栋,将于2021年4月竣工。根据通安镇产业转型升级需要以及中科院重庆绿色智能研究院等重点项目落户要求,该产业园按高标厂房进行开发建设,并可部分分割销售。目前,多个科技型企业已签订框架合作协议,准备入驻产业园,后期将打造成一批重点示范项目产业化基地。
  守土有责
  增创全链管理优势
  怎样健全长效管理机制和推行全链管理模式,是区政协调研组关注的又一个重点。
  调研组建议,成立区推进土地集约利用工作领导小组,统筹协调解决工作推进中的重大问题,真正做到区和乡镇(街道)板块之间步调一致。强化工业用地全生命周期管理,把好源头关,从源头保障项目质量;把好供给,提高投资强度、亩均税收、容积率下限等量化指标的准入门槛;把好监管关,定期对各板块项目供地、建设双合同监管制度执行情况开展考核监督;把好评价关,引导土地要素资源向高效地区、优势行业、优质企业集中。
  调研组的建议也成了区政府、管委会用地创新的方向,对于新开发部分地块积极探索实行全链管理,项目的建设和投产运营由属地政府根据《土地使用权出让合同》及《产业项目开发建设协议》进行全程监管,督促企业根据协议内容尽快开发建设、实现投产。
  苏州市宏宇环境科技股份有限公司,近期通过挂牌竞价取得位于狮山总部园K01号地块,地块面积3844.1平方米,拟建建设规模约12000平方米。根据弹性出让和集约用地要求,该地块出让年期设定为30年,并在土地出让时与高新区管委会签订了《产业项目开发建设协议》,对项目税收、投资强度、开发建设等方面进行了约定:测算年度内年均税收不得低于每亩400万,自地块投产运营3年内企业引进本科以上人才不少于300人,自地块竣工投产运营6年内,软件著作权和发明专利授权不少于10项等。
  动土有方
  增创盘活存量优势
  土地“二次开发”是各地正在进行的探索。这除了推动工业改工业研发出让之外,高新区还积极探索地块+地上附属物整体出让、工业研发+配套商业出让,谋划弹性出让30年改10+10年、10+15年等工业用地出让方式。
  如何进行土地“二次开发”,引导企业充分利用现有土地资源进行增资扩产,支持高质量企业优先受让老工业地块实施技术改造?区政协调研组积极分析存在问题、提出创新方向,建议探索“拆除重建为主、综合整治为辅”的城市复合式改造更新路径,重点突破从传统产业用地向新型产业用地方式的转变,把推动“退二进三”“退二优二”与提升经济活力、改善生活环境和传承历史文化结合起来,先行先试,做出成效。
  针对区政协调研组提出的问题建议,区政府、管委会积极回应,由政府主导盘活存量,包括:用好更新改造、集中开发、业态调整、政府回购、协议置换等5种方式,盘活低效用地。
  “金融街”项目,占地面积204.76亩,规划用途为商务金融用地、批发零售用地和城镇住宅用地。该项目所在地块使用权原为苏州紫兴纸业有限公司所有,原项目占地面积409.75亩,容积率0.37。根据城市规划要求,高新区对该地块启动“退二进三”改造。2016年,该地块完成退地手续,并于2017年通过公开出让由苏州新高融建建设发展有限公司竞得该地块土地使用权。金融街项目规划容积率上限达3.65,拟建总建筑面积为70.5万平方米,将配建办公、商业、居住等业态,充分利用了地上地下土地空间。该项目建成后将对标上海国金中心,充分发挥磁力效应,重点打造金融集聚区,吸引众多知名金融机构在此集聚。
  有效的政协监督,促进了全区工业用地集约利用更科学更高效,亩均产出、亩均税收等指标不断提升,初步实现了监督的具体化、项目化、成效化。目前,区政协进一步开展建议“回头看”,促进全区的产业用地集约利用全面实施、全面见效。(记者 周建越 通讯员 高政协)

    刊载日期:2020年07月03日